雨水利用需要什么資質(zhì)

第一部分投資體制改革背景（備案制、核準(zhǔn)制、審批制）一、投資項目立項審批、核準(zhǔn)和備案常見的類型（一）純土建項目---只涉及建筑工程投資，不涉及設(shè)備、器具方面投資的項目，稱為純土建項目。如廠房、辦公樓宿舍等。（二）商品房項目---由有開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)公司興建的以出售為目的的商品住宅及商鋪、寫字樓等。（三）綜合性項目---既有土建投資，又有設(shè)備、器具方面投資的項目。如工業(yè)性的項目。圖表：可研報告涉及建設(shè)項目按照不同標(biāo)準(zhǔn)分類構(gòu)成二、投資體制改革項目審批類型構(gòu)成根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)〔2004〕20 號），項目立項分為審批、核準(zhǔn)和備案三種。1、按現(xiàn)行制度進(jìn)行審批的項目有以下四類:（一）國有資金投資項目包括：各級財政性資金投資項目、國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金或國有投資者占控股的投資項目；（二）區(qū)審批權(quán)限項目（含國家、省市產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展項目）；（三）涉及政府資源、公共利益和全區(qū)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局以及事關(guān)國計民生、對社會影響顯著的重大項目（房地產(chǎn)、旅游、特許經(jīng)營權(quán)等項目）；（四）國家和省規(guī)定必須進(jìn)行審批的其他項目。2、根據(jù)《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄（2004 年本）》，涉及到該目錄的項目需按現(xiàn)行制度進(jìn)行核準(zhǔn)。3、其余的社會投資項目按現(xiàn)行制度進(jìn)行備案登記。第二部分熱點問題專家答疑（可直接電話溝通，重大項目實地考察）一、項目可行性研究報告主要用途有哪些？我們根據(jù)大量案例經(jīng)驗將雨水海水苦咸水利用項目可行性研究報告用途分為以下 7 種，具體包括：1、用于報送各級發(fā)改委立項、核準(zhǔn)或備案的項目立項報告、可行性研究報告、項目申請報告。此類可研報告是根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項目立項的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可研報告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個項目是否實施。2、用于銀行貸款的可行性研究報告、項目建議書。商業(yè)銀行在貸款前進(jìn)行風(fēng)險評估時，需要項目方出具詳細(xì)的可行性研究報告對于國家開發(fā)銀行等國內(nèi)銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可研報告，該文件類似用于銀行貸款的可研。詳細(xì)介紹參見《2013 年用于銀行貸款的項目可行性研究報告編制說明》一文。3、用于融資、對外招商合作的可行性研究報告。這類研究報告通常要求市場分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實際運作方案。4、用于申請國家政策資金或政府補貼的可行性研究報告。一般來說此類可研報告主要用于申請發(fā)改委、科技部、農(nóng)業(yè)部、財政部等國家部委的專項資金。這類可行性報告通常需要出具國家發(fā)改委頒發(fā)的甲級工程咨詢資格。5、用于高新企業(yè) IPO 上市募投的可行性研究報告。這類可行性報告是企業(yè) IPO 上市重要組成部分，需要報批發(fā)改委。通常需要出具國家發(fā)改委的甲級工程咨詢資格。6、用于企業(yè)項目投資、工程建設(shè)指導(dǎo)的可研報告。此類可研報告是企業(yè)投資決策部門用來對投資項目市場前景、技術(shù)工藝、投資收益、財務(wù)規(guī)劃、投資風(fēng)險、工程進(jìn)度等問題做內(nèi)部參考之用，一般對資質(zhì)沒有要求，但是對可研報告的實用性、前瞻性和科學(xué)性具有較高要求。7、用于境外投資項目核準(zhǔn)的可行性研究報告、項目申請報告。我國企業(yè)參與全球市場競爭，越來越多的企業(yè)采取走出去戰(zhàn)略，對國外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告或項目申請報告、上報各級發(fā)改委，需要申請中國進(jìn)出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要編制可行性研究報告和項目申請報告。特別提示：一定要根據(jù)自己的實際情況確定所需的可研報告類型，因為不同用途的可研報告其側(cè)重點有所不同，所以建議您與我們的注冊咨詢師進(jìn)行全面深入前期溝通。二、企業(yè)投資決策不同階段都需要哪些文本作為決策支持？三、可行性研究報告中關(guān)于“投資估算”種類主要有哪些？四、項目資本金占項目總投資比例多少合適？五、可行性研究報告中“技術(shù)方案”設(shè)計主要有哪些？六、哪些可行性研究報告需要甲級資質(zhì)機(jī)構(gòu)編制？根據(jù)國家發(fā)改委推行投資體制改革后的規(guī)定（項目備案制與核準(zhǔn)制）有些項目需要采用備案制有些則核準(zhǔn)制。對于核準(zhǔn)制的項目的可行性研究報告編制可以不需要有資質(zhì)的單位去編制了（即，適用于核準(zhǔn)制的項目可行性研究報告可以自己編制或委托其他專業(yè)公司編制不需要任何有編制資質(zhì)單位的蓋章）；對于審批制的項目可行性研究報告則還需要有資質(zhì)的單位編制。這個資質(zhì)叫quot工程咨詢資格證書quot分為“甲級”和“乙級”二個等級由中國工程咨詢協(xié)會審核頒發(fā)。還有一個是“丙級”的由各?。ㄖ陛犑校┑墓こ套稍儏f(xié)會審核頒發(fā)。一般的工程咨詢公司、工程咨詢中心、建筑設(shè)計院都有這個編制資質(zhì)。如果你的項目不打算使用政府性資金（投資建設(shè)項目），而且也不是國家所列的重大項目和限制類項目，那么你的項目適合于備案制。備案制的程序更加簡便。除不符合法律法規(guī)的規(guī)定、產(chǎn)業(yè)政策禁止發(fā)展、需報政府核準(zhǔn)或?qū)徟捻椖客?，政府都?yīng)當(dāng)予以備案。國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門應(yīng)按照職能分工，對準(zhǔn)予備案的項目依法進(jìn)行審查和辦理相關(guān)手續(xù)。因此，凡企業(yè)不使用政府性資金投資建設(shè)的項目，政府一律不再審批（即只要想政府提交可行性報告進(jìn)行備案可行性報告也不需要什么資質(zhì)單位蓋章）。但針對少數(shù)重大項目和限制類項目，則實行核準(zhǔn)制。實行核準(zhǔn)制的項目（重大項目和限制類項目），僅需向主管部門提交項目申請報告，而不再經(jīng)過批準(zhǔn)項目建議書、可行性研究報告和開工報告的程序。許多企業(yè)對《投資項目申請報告》（資金申請報告）和《可行性研究報告》到底有什么區(qū)別還認(rèn)識不清，其區(qū)別主要有 2 點，第一是用途不一樣，第二是報告內(nèi)容不一樣。從用途看，資金申請報告是適合核準(zhǔn)制項目所呈報的申請報告，即申請項目核準(zhǔn)時提交的是《項目申請報告》，而適合于備案制的項目提交的是《可行性研究報告》。七、可行性研究報告審批流程包括哪些？申請材料1．建設(shè)項目屬地區(qū)屬各部門或計劃單列單位的報批函或請示；2．項目建議書的批復(fù)；3．規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設(shè)計方案審查意見；4．國土資源部門出具的項目用地預(yù)審意見；5．環(huán)境保護(hù)部門的環(huán)境影響評價意見；6．對交通產(chǎn)生較大影響的項目，提供交通部門出具的交通影響評價意見；7．政府投資以外的資金籌措平衡方案說明材料；8．按國家規(guī)定內(nèi)容和要求編制的可行性研究報告；9．配套資金已落實的證明；10．國家和本市規(guī)定的其他申請材料。注：信息化項目應(yīng)提供上述材料的 1、2、6、7、10。辦理時限收到申請材料后 5 個工作日內(nèi)，一次性告知申報單位需要澄清、補充或者完善的內(nèi)容；自受理申請之日起 20 個工作日作出審批決定（不含征求相關(guān)部門意見、專家評估論證及上報市政府審批的時間）；因特殊情況需要延長辦理時限的，由主管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長10 個工作日。審批條件1．取得項目建議書批復(fù)，并提供符合國家規(guī)定內(nèi)容和要求的可行性研究報告；2．取得規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設(shè)計方案審查批準(zhǔn)意見；3．政府投資以外的資金籌措平衡方案成熟；4．配套資金已落實；5．重大政府投資項目通過專家評估；6．需征地的項目初步完成征地、拆遷安置方案；7．國家和本市規(guī)定的其他審批條件。注：信息化項目應(yīng)當(dāng)符合上述條件中的 1、3、4、5、7。第三部分雨水海水苦咸水利用項目可行性研究報告編制大綱（2013 年最新版）及重點部分解釋一、2013 版雨水海水苦咸水利用項目可研報告編制大綱（因項目不同會有微調(diào)）第一章雨水海水苦咸水利用項目總論1.1 項目基本情況1.2 項目承辦單位1.3 可行性研究報告編制依據(jù)1.4 項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模1.5 項目總投資及資金來源1.6 經(jīng)濟(jì)及社會效益1.7 結(jié)論與建議第二章雨水海水苦咸水利用項目建設(shè)背景及必要性2.1 項目建設(shè)背景2.2 項目建設(shè)的必要性第三章雨水海水苦咸水利用項目承辦單位概況3.1 公司介紹3.2 公司項目承辦優(yōu)勢第四章雨水海水苦咸水利用項目產(chǎn)品市場分析4.1 市場前景與發(fā)展趨勢4.2 市場容量分析4.3 市場競爭格局4.4 價格現(xiàn)狀及預(yù)測4.5 市場主要原材料供應(yīng)4.6 營銷策略第五章雨水海水苦咸水利用項目技術(shù)工藝方案5.1 項目產(chǎn)品、規(guī)格及生產(chǎn)規(guī)模5.2 項目技術(shù)工藝及來源5.2.1 項目主要技術(shù)及其來源5.5.2 項目工藝流程圖5.3 項目設(shè)備選型5.4 項目無形資產(chǎn)投入第六章雨水海水苦咸水利用項目原材料及燃料動力供應(yīng)6.1 主要原料材料供應(yīng)6.2 燃料及動力供應(yīng)6.3 主要原材料、燃料及動力價格6.4 項目物料平衡及年消耗定額第七章雨水海水苦咸水利用項目地址選擇與土建工程7.1 項目地址現(xiàn)狀及建設(shè)條件7.2 項目總平面布置與場內(nèi)外運7.2.1 總平面布置7.2.2 場內(nèi)外運輸7.3 輔助工程7.3.1 給排水工程7.3.2 供電工程7.3.3 采暖與供熱工程7.3.4 其他工程（通信、防雷、空壓站、倉儲等）第八章節(jié)能措施8.1 節(jié)能措施8.1.1 設(shè)計依據(jù)8.1.2 節(jié)能措施8.2 能耗分析第九章節(jié)水措施9.1 節(jié)水措施9.1.1 設(shè)計依據(jù)9.1.2 節(jié)水措施9.2 水耗分析第十章環(huán)境保護(hù)10.1 場址環(huán)境條件10.2 主要污染物及產(chǎn)生量10.3 環(huán)境保護(hù)措施10.3.1 設(shè)計依據(jù)10.3.2 環(huán)保措施及排放標(biāo)準(zhǔn)10.4 環(huán)境保護(hù)投資10.5 環(huán)境影響評價第十一章勞動安全衛(wèi)生與消防11.1 勞動安全衛(wèi)生11.1.1 設(shè)計依據(jù)11.1.2 防護(hù)措施11.2 消防措施11.2.1 設(shè)計依據(jù)11.3.2 消防措施第十二章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置12.1 項目組織機(jī)構(gòu)12.2 勞動定員12.3 人員培訓(xùn)第十三章雨水海水苦咸水利用項目實施進(jìn)度安排 13.1 項目實施的各階段13.2 項目實施進(jìn)度表第十四章雨水海水苦咸水利用項目投資估算及融資方案 14.1 項目總投資估算14.1.1 建設(shè)投資估算14.1.2 流動資金估算14.1.3 鋪底流動資金估算14.1.4 項目總投資14.2 資金籌措14.3 投資使用計劃14.4 借款償還計劃第十五章雨水海水苦咸水利用項目財務(wù)評價15.1 計算依據(jù)及相關(guān)說明15.1.1 參考依據(jù)15.1.2 基本設(shè)定15.2 總成本費用估算15.2.1 直接成本估算15.2.2 工資及福利費用15.2.3 折舊及攤銷15.2.4 修理費15.2.5 財務(wù)費用15.2.6 其它費用15.2.7 總成本費用15.3 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 15.3.1 銷售收入估算15.3.2 增值稅估算15.3.2 銷售稅金及附加費用15.4 損益及利潤及分配15.5 盈利能力分析15.5.1 投資利潤率，投資利稅率15.5.2 財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期 15.5.3 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表15.5.4 項目資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表15.6 不確定性分析15.6.1 盈虧平衡15.6.2 敏感性分析第十六章經(jīng)濟(jì)及社會效益分析16.1 經(jīng)濟(jì)效益16.2 社會效益第十七章雨水海水苦咸水利用項目風(fēng)險分析17.1 項目風(fēng)險提示17.2 項目風(fēng)險防控措施第十八章雨水海水苦咸水利用項目綜合結(jié)論第十九章附件1、公司執(zhí)照及工商材料2、專利技術(shù)證書3、場址測繪圖4、公司投資決議5、法人身份證復(fù)印件6、開戶行資信證明7、項目備案、立項請示8、項目經(jīng)辦人證件及法人委托書10、土地房產(chǎn)證明及合同11、公司近期財務(wù)報表或?qū)徲媹蟾?2、其他相關(guān)的聲明、承諾及協(xié)議13、財務(wù)評價附表《雨水海水苦咸水利用項目可行性研究報告》主要圖表目錄圖表項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表圖表產(chǎn)品需求總量及增長情況圖表行業(yè)利潤及增長情況圖表 2013-2020 年行業(yè)利潤及增長情況預(yù)測圖表項目產(chǎn)品推銷方式圖表項目產(chǎn)品推銷措施圖表項目產(chǎn)品生產(chǎn)工藝流程圖圖表項目新增設(shè)備明細(xì)表圖表主要建筑物表圖表主要原輔材料品種、需要量及金額圖表主要燃料及動力種類及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)圖表主要原材料及燃料需要量表圖表廠區(qū)平面布置圖圖表總平面布置主要指標(biāo)表圖表項目人均年用水標(biāo)準(zhǔn)圖表項目年用水量表圖表項目年排水量表圖表項目水耗指標(biāo)圖表項目污水排放量圖表項目管理機(jī)構(gòu)組織方案圖表項目勞動定員圖表項目詳細(xì)進(jìn)度計劃表圖表土建工程費用估算圖表固定資產(chǎn)建設(shè)投資單位：萬元圖表行業(yè)企業(yè)銷售收入資金率圖表投資計劃與資金籌措表單位：萬元圖表借款償還計劃單位：萬元圖表正常經(jīng)營年份直接成本構(gòu)成表圖表逐年直接成本圖表逐年折舊及攤銷圖表逐年財務(wù)費用圖表總成本費用估算表單位：萬元圖表項目銷售收入測算表圖表銷售收入、銷售稅金及附加估算表單位：萬元圖表損益和利潤分配表單位：萬元圖表財務(wù)評價指標(biāo)一覽表圖表項目財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元圖表項目資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元圖表項目盈虧平衡圖圖表項目敏感性分析表圖表敏感性分析圖圖表項目財務(wù)評價主要數(shù)據(jù)匯總表二、雨水海水苦咸水利用項目可研報告重點章節(jié)編制重點說明1、“申報單位及項目概況”部分編寫要點說明全面了解和掌握項目申報單位及擬建項目的基本情況，是項目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)對擬建項目進(jìn)行分析評價以決定是否予以核準(zhǔn)的前提和基礎(chǔ)。如果不能充分了解有關(guān)情況，就難以做出正確的核準(zhǔn)決定。因此，對項目申報單位及擬建項目基本情況的介紹，在項目申請報告的編寫中占有非常重要的地位。通過對項目申報單位的主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營年限、資產(chǎn)負(fù)債、股東構(gòu)成、主要投資項目情況和現(xiàn)有生產(chǎn)能力等內(nèi)容的闡述，為項目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)分析判斷項目申報單位是否具備承擔(dān)擬建項目的資格、是否符合有關(guān)的市場準(zhǔn)入條件等提供依據(jù)。通過對項目的建設(shè)背景、建設(shè)地點、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、產(chǎn)品和工程技術(shù)方案、主要設(shè)備選型和配套工程、投資規(guī)模和資金籌措方案等內(nèi)容的闡述，為項目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)對擬建項目的相關(guān)核準(zhǔn)事項進(jìn)行分析、評價奠定基礎(chǔ)和前提。2、“發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析”部分編寫要點說明發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等，是加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段，是核準(zhǔn)企業(yè)投資項目的重要依據(jù)。本章編寫的主要目的，是從發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入的角度，論證項目建設(shè)的目標(biāo)及功能定位是否合理，是否符合與項目相關(guān)的各類規(guī)劃要求，是否符合相關(guān)法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等規(guī)定，是否滿足行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化重大布局等要求。在發(fā)展規(guī)劃方面，應(yīng)闡述國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃等各類規(guī)劃中與擬建項目密切相關(guān)的內(nèi)容，對擬建項目是否符合相關(guān)規(guī)劃的要求、項目建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容是否銜接和協(xié)調(diào)等進(jìn)行分析論證。在產(chǎn)業(yè)政策方面，闡述與擬建項目相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)空間布局、產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策等內(nèi)容，分析擬建項目的工程技術(shù)方案、產(chǎn)品方案等是否符合有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)的要求，如貫徹國家技術(shù)裝備政策提高自主創(chuàng)新能力的情況等。在行業(yè)準(zhǔn)入方面，闡述與擬建項目相關(guān)的行業(yè)準(zhǔn)入政策、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，分析評價項目建設(shè)單位和擬建項目是否符合相關(guān)規(guī)定。3、“資源開發(fā)及綜合利用分析”部分編寫要點說明合理開發(fā)并有效利用資源，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的重要內(nèi)容。

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房地產(chǎn)審批手續(xù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目手續(xù)流程是開發(fā)合同測繪資質(zhì)權(quán)限；開發(fā)經(jīng)營許可證測繪資質(zhì)權(quán)限；單體工程審查；預(yù)售許可證；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件；轉(zhuǎn)移登記。

一、開發(fā)合同。

辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。

時間：取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃申定后。

提交:

1、可行性研究報告

2、資質(zhì)證明文件

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目審批書

4、土地手續(xù)(土地證或土地拍賣方案及成交確認(rèn)書)

5、經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖

6、前期物業(yè)管理合同(協(xié)議)

7、相關(guān)規(guī)費繳納證明

8、項目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。

發(fā)放：開發(fā)合同，項目手冊。

二、開發(fā)經(jīng)營許可證

辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。

時間：取得開發(fā)合同后。

由房管分局審批后報市局辦理。

三、單體工程審查

辦事依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》、《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》。

時間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證前。

提交：

1、當(dāng)年計委計劃批文

2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過測繪資質(zhì)權(quán)限的)

3、建施計劃書及投資計劃書

4、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證。

發(fā)放：單體工程審查表。

四、預(yù)售許可證

辦事依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》《山東省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設(shè)投資達(dá)到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業(yè)執(zhí)照：

2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證;

3、土地使用權(quán)證或合法用地文件;

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

5、開工許可證;

6、單體工程審查表;

7、施工合同;

8、工程施工進(jìn)度計劃;

9、工程建設(shè)投資25%以上證明材料;

10、商品房預(yù)售方案;

11、備案回執(zhí)單;

12、平面圖、樓房表;

13、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;

14、《商品房住宅質(zhì)量保證書》、《使用說明書》。

發(fā)放：預(yù)售許可證。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

辦事依據(jù)：

《城市房地產(chǎn)管理法》、

《山東省城市新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用

管理辦法》。

時間：規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發(fā)項目綜合驗收申請;

2、開發(fā)項目竣工圖紙;

3、單體工程審查表;

4、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收合格報告;

5、物業(yè)管理落實情況報告。

發(fā)放：綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收(分期綜合驗收)后。

提交：

1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件;

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

3、建設(shè)工程開工證明;

4、建設(shè)工程竣工驗收證明;

5、幢層戶平面圖;

6、房屋初始登記申請表;

7、聊城市房屋調(diào)查表;

8、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

9、綜合驗收(分期綜合驗收)證明文件。

發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

七、轉(zhuǎn)移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案后。

提交證件：

1.身份證復(fù)印件，

2.購房合同，

3.聊城市房屋調(diào)查表，

4.購房發(fā)票，

5.契稅發(fā)票，

6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書，

7.房屋轉(zhuǎn)移登記申請、審批書，

8.測繪發(fā)票，

9.維修基金繳款證明。

發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

擴(kuò)展資料：

立項審批是政府有關(guān)部門對需要管理監(jiān)督的項目進(jìn)行審批的制度，也是一種程序。

基本內(nèi)容

開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市發(fā)展和改革委員會，簡稱：發(fā)改委）對項目的批準(zhǔn)文件。

工程建設(shè)項目立項審批

步驟：

第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告。

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1、可行性研究費

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1.公司設(shè)立準(zhǔn)備

2.申請資質(zhì)等級審批

3.申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4.辦理工商注冊登記

5.辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6.申請批準(zhǔn)項目建議書

7.辦理企業(yè)名稱登記

8.送審合資或合作合同、章程

9.申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10.辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費

1.企業(yè)法人開業(yè)登記費

2.企業(yè)法人變更登記費

3.企業(yè)法人年度檢驗費

4.補、換、領(lǐng)證照費

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1.選定項目，簽定合作意向書

2.初步確定開發(fā)方案

3.申報規(guī)劃要點

4.申報、審批項目建議書

5.編制項目可行性研究報告

6.申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1.可行性研究費

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1.申報選址定點

2.申報規(guī)劃設(shè)計條件

3.委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4.辦理人防審核

5.辦理消防審核

6.審定規(guī)劃設(shè)計方案

7.住宅設(shè)計方案的專家組審查

8.落實環(huán)保“三廢”治理方案

9.委托環(huán)境影響評價并報批

10.建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11.委托地質(zhì)勘探

12.委托初步設(shè)計

13.申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14.征求主管部門審查意見

15.落實市政公用設(shè)施配套方案

16.報審市政配套方案

17.市政各管理部門提出市政配套意見

18.市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

1.工程勘察（測量）費

2.工程設(shè)計費

3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4.竣工檔案保證金

5.臨時用地費

6.臨時建設(shè)工程費

7.建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費

8.勘察設(shè)計監(jiān)督管理費

9.古建園林工程設(shè)計費

第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.辦理建設(shè)用地委托釘樁

3.辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4.主管部門實地勘察

5.土地估價報告的預(yù)審

6.委托地價評估

7.辦理核定地價手續(xù)

8.辦理土地出讓審批

9.簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10.領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11.領(lǐng)取正式國有土地使用證

12.國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13.國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14.主管部門現(xiàn)場勘察

15.劃撥用地申請的審核、報批

16.取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17.征用集體土地用地申請

18.到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19.簽訂征地協(xié)議

20.簽訂補償安置協(xié)議

21.確定勞動力安置方案

22.區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23.市政府下文征地

24.交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25.辦理批地文件、批地圖

26.辦理凍結(jié)戶口

27.調(diào)查戶口核實勞動力

28.辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29.辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30.辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31.地上物作價補償工作

32.征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

1.地價款（土地出讓金）

2.資金占用費

3.滯納金

4.土地使用費

5.外商投資企業(yè)土地使用費

6.防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費

7.土地閑置費

8.土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9.城鎮(zhèn)土地使用稅

10.地價評估費

11.出讓土地預(yù)訂金

12.征地管理費

13.土地補償費

14.青苗及樹木補償費

15.地上物補償費

16.勞動力安置費

17.超轉(zhuǎn)人員安置費

18.新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19.耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1.委托進(jìn)行拆遷工作

2.辦理拆遷申請

3.審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4.簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5.辦理拆遷公告與通知

6.辦理戶口凍結(jié)

7.暫停辦理相關(guān)事項

8.確定拆遷安置方案

9.簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10.召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11.發(fā)放運作拆遷補償款

12.拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13.移交拆遷檔案資料

14.房屋拆遷糾紛的裁決

15.強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

1.房屋拆遷補償費

2.搬家補助費

3.提前搬家獎勵費

4.臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5.清理費

6.停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7.對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補助費

8.一次性異地安置補助費

9.房屋拆遷管理費

10.房屋拆遷服務(wù)費

第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作

1.領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2.項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3.交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4.交納自來水廠建設(shè)費

5.交納污水處理廠建設(shè)費

6.交納供熱廠建設(shè)費

7.交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8.土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9.設(shè)計單位出報批圖

10.出施工圖

11.編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12.辦理消防審核意見表

13.審批人防工程、辦理人防許可證

14.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15.領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16.辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17.招標(biāo)準(zhǔn)備

18.招標(biāo)通告

19.編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20.編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21.標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22.標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23.投標(biāo)單位資格審批

24.編制投標(biāo)書并送達(dá)

25.召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26.召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27.評標(biāo)、決標(biāo)

28.發(fā)中標(biāo)通知書

29.簽訂工程承包合同

30.工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31.辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32.建設(shè)工程監(jiān)理

33.辦理開工統(tǒng)計登記

34.交納實心黏土磚限制使用費

35.辦理開工前審計

36.交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37.領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38.報裝施工用水、電、路

39.協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40.協(xié)調(diào)交通管理部門

41.交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

42.領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43.施工場地的“三通一平”

44.施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45.工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46.施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47.辦理單項工程驗收手續(xù)

48.辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49.商品住宅性能認(rèn)定

50.竣工統(tǒng)計登記

51.辦理竣工房屋測繪

52.辦理產(chǎn)權(quán)登記

參考資料來源：百度百科-立項審批

有關(guān)房產(chǎn)銷售的專業(yè)術(shù)語有哪些？

房地產(chǎn)專業(yè)名詞

1、地產(chǎn)：地產(chǎn)指土地財產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即在一定土地所有制關(guān)系下作為財產(chǎn)的土地。

2、毛地：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。

3、生地：生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀?，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。

4、飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。

5、炒地皮：對到手土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)售。以法定最低投入進(jìn)行開發(fā)為前提。涉外房地產(chǎn)經(jīng)營中外合資、合作及外商獨資經(jīng)營企業(yè)在我中國占有、使用或經(jīng)營房地產(chǎn)。曬地皮一般是指：土地投機(jī)商對某地段土地預(yù)期地價呈上漲定勢的評估無疑的前提下，買下地皮（即土的使用權(quán)）到地價到達(dá)預(yù)期價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤的行為。后者為短期倒賣。

6、挖頂：通常指承租房屋的住戶在搬家退租時，將不易拆除的裝修及不便帶走的家具等作價的抵級新的承租房使用。

7、絕賣：指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現(xiàn)以致標(biāo)的物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。一般指典當(dāng)期滿不贖，逾期10或30年的成絕賣。對有絕賣條件的典當(dāng)關(guān)系，雙方同意回贖的，允許回贖。

8、一級市場：房地產(chǎn)一級市場是指新建住房的買賣市場，市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達(dá)到確認(rèn)。

9、二級市場：二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費者。目前亦有房地產(chǎn)三級市場之說，一般指房產(chǎn)出租市場。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級市場的概念之內(nèi)。

10、CBD：即Central Business District(中央商務(wù)區(qū))，許多國際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)，現(xiàn)在，北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽北路的區(qū)域內(nèi)。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。

11、五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。 一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。

12、產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

13、房屋產(chǎn)權(quán)：房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

14、使用權(quán)房：使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

15、公房：公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。16、不可售公房：不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

17、已購公房：已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。

18、單位產(chǎn)權(quán)房：單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

19、廉租房：廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

20、私房：私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

21、安居房：安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4㎡以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

22、經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率如我國目前規(guī)定為3%，故又稱為經(jīng)濟(jì)實用房。

23、集資房：是指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔(dān)， 通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。

24、全民單位自管公房：指全民所有制單位自己直接管理的房屋。

25、集體單位自管公房： 指集體所有制單位所有并自行管理的房屋。

26、二手房：二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

27、期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱＋為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

28、現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

29、外銷房：外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

30、內(nèi)銷房：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

31、準(zhǔn)現(xiàn)房：　準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

32、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

33、平價房：平價房是摜以成本加上3%管理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構(gòu)成。

34、共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

35、尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

36、爛尾房：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

37、城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

38、居住小區(qū)：居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

39、居住組團(tuán)：居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

40、配建設(shè)施：配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

41、公共活動中心：公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

42、酒店式公寓：酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。 酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。

建筑知識：

43、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

44、建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

45、使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

46、公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

47、實用面積：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

48、 居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

49、計租面積：作為計算房租的面積。在住房制度改革中，做出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。

50、容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

51、得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。

52、開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米

53、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

54、套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。

55、公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

56、竣工面積：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑。

57、輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

58、共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

59、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

60、銷售面積：銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

61、建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

62、綠化率：綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

63、綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

64、層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

65、凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

66、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

67、實用率：實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。

68、標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

69、陽臺：陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。

70、平臺：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

71、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

72、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

73、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

74、玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。

75、隔斷：隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

76、過道：過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

77、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

78、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

79、其他用地：其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

80、公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

81、道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

82、公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

83、道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路　用地的規(guī)劃控制線。

84、建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

85、公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。

86、復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。

87、躍層式住宅：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。

88、蝶式住宅：蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風(fēng)和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設(shè)計，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一個通病——房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設(shè)計在電梯間從而保證了戶型的方正。

89、低層房屋：小于等于10米，1—3層。

90、多層房屋：介于10米—24米之間，4—8層。